Akta Hakmilik Strata dan Hidup dalam Skim Strata

Membeli kondominium bermakna anda memiliki “petak” sendiri — tetapi berkongsi lif, kolam, koridor dan bumbung dengan ratusan jiran. Dua undang-undang menentukan siapa yang memiliki apa, dan siapa yang membayar untuk menyelenggara ruang kongsi itu.

Apakah beza Akta Hakmilik Strata 1985 dan Akta Pengurusan Strata 2013?

Ringkasnya: satu tentang pemilikan, satu lagi tentang pengurusan.

Akta	Fokus	Perkara utama
Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318)	Hakmilik	Membolehkan bangunan dipecah bahagi kepada petak individu, setiap satu dengan hakmilik strata sendiri
Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757)	Pengurusan	Mewujudkan badan pengurusan, caj penyelenggaraan, kumpulan wang penjelas dan tribunal

Akta 318 terpakai di Semenanjung Malaysia, Wilayah Persekutuan Putrajaya dan Labuan; Sabah dan Sarawak mempunyai undang-undang strata masing-masing. Akta 757 pula mengawal pengurusan bangunan strata di kawasan yang sama.

Siapa yang menguruskan bangunan strata anda?

Akta 757 mewujudkan tiga tempoh pengurusan yang berturutan:

• Tempoh pemaju — Bermula dari penyerahan milikan kosong. Pemaju bertanggungjawab menyelenggara harta bersama dan wajib membuka akaun penyelenggaraan yang dipegang secara amanah untuk pembeli (Akta 757).
• Tempoh JMB — Pemaju wajib memanggil mesyuarat agung tahunan pertama untuk membentuk Badan Pengurusan Bersama (JMB) dalam tempoh 12 bulan dari penyerahan milikan kosong (Seksyen 17, Akta 757). JMB menyatukan pemaju dan pembeli dalam satu badan.
• Tempoh MC — Apabila hakmilik strata dikeluarkan dan didaftarkan di bawah Akta 318, Perbadanan Pengurusan (Management Corporation) terbentuk dan mengambil alih daripada JMB.

Bagaimana caj penyelenggaraan dikira?

Anda tidak membayar jumlah sekata. Caj penyelenggaraan diagihkan mengikut unit syer setiap petak (Akta 757) — jadi petak yang lebih besar atau komersial membayar bahagian yang lebih besar. Contohnya, sebuah pangsapuri dua bilik dengan unit syer lebih tinggi akan membayar lebih daripada studio kecil di menara yang sama.

Di samping caj bulanan, setiap pemilik menyumbang kepada kumpulan wang penjelas — dana simpanan untuk kerja modal besar seperti mengecat semula, membaik pulih kolam atau menaik taraf lif. Sumbangan ini ditetapkan sebagai jumlah bersamaan 10% daripada caj penyelenggaraan (Seksyen 12(4), Akta 757).

Apa jika berlaku pertikaian?

Caj tertunggak dan aduan penyelenggaraan adalah punca konflik strata yang paling lazim. Anda tidak semestinya perlu ke mahkamah:

• Tribunal Pengurusan Strata mendengar tuntutan sehingga RM250,000 dengan prosedur yang lebih cepat dan murah berbanding mahkamah.
• Pesuruhjaya Bangunan (COB) di setiap pihak berkuasa tempatan menguatkuasakan Akta 757 — termasuk menyiasat akaun dan melantik ejen pengurusan. Bagi tunggakan caj, badan pengurusan boleh memohon waran penahanan untuk menyita harta alih pihak yang berhutang.

Apa seterusnya

Sebelum membeli petak strata, minta salinan penyata kewangan JMB/MC dan semak sama ada kadar caj serta kumpulan wang penjelas mencukupi. Pemilik sedia ada yang menghadapi masalah pengurusan boleh menghubungi COB pihak berkuasa tempatan, atau memfailkan tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata. Untuk peruntukan penuh, rujuk teks rasmi Akta 318 dan Akta 757 di portal Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian (JKPTG) dan Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT).