Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT / RPGT)

Anda beli rumah, harganya naik, anda jual dengan untung — dan Lembaga Hasil mahu bahagiannya. Itulah Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT), atau Real Property Gains Tax (RPGT): cukai yang dikenakan bukan pada harga jualan, tetapi pada keuntungan yang anda perolehi apabila melupuskan hartanah di Malaysia. Berapa yang anda bayar bergantung pada satu perkara utama — berapa lama anda memegang aset itu sebelum menjualnya.

Apa itu CKHT dan aset apa yang dikenakan?

CKHT dikawal oleh Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976, yang menurut Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) diperkenalkan pada 7 November 1975 bagi menggantikan Akta Cukai Spekulasi Tanah 1974. Ia dikenakan ke atas keuntungan daripada pelupusan aset bercukai yang terletak di Malaysia — rumah kediaman, bangunan komersial, ladang, dan tanah lapang.

Aset bercukai tidak terhad kepada tanah dan bangunan sahaja. Menurut LHDN, sejak 21 Oktober 1988, CKHT turut diperluas kepada keuntungan daripada pelupusan saham dalam syarikat harta tanah (real property company, RPC) — iaitu syarikat yang aset ketaranya sebahagian besar terdiri daripada hartanah.

Formula asasnya mudah:

Keuntungan boleh cukai = Harga pelupusan − Harga perolehan − Perbelanjaan dibenarkan

Perbelanjaan dibenarkan termasuk kos guaman, yuran ejen hartanah, duti setem semasa pembelian, dan kos pengubahsuaian yang menambah nilai. Selepas menolak pengecualian yang layak, baki keuntungan itulah yang dikenakan kadar CKHT.

Berapakah kadar CKHT mengikut tempoh pegangan?

Kadar CKHT ditetapkan dalam Jadual 5 Akta, yang membahagikan pelupus kepada tiga kategori: Bahagian I (individu warganegara dan pemastautin tetap serta rakan kongsi), Bahagian II (syarikat diperbadankan di Malaysia), dan Bahagian III (bukan warganegara). Semakin lama anda memegang hartanah, semakin rendah kadarnya — satu reka bentuk untuk mengekang spekulasi jangka pendek.

Tempoh pegangan	Bahagian I — Warganegara / PR	Bahagian II — Syarikat Malaysia	Bahagian III — Bukan warganegara
Dalam tahun 1–3	30%	30%	30%
Tahun ke-4	20%	20%	30%
Tahun ke-5	15%	15%	30%
Tahun ke-6 dan seterusnya	0%	10%	10%

Perkara penting untuk individu warganegara: menurut jadual kadar LHDN, berkuat kuasa 1 Januari 2022, kadar bagi Bahagian I kembali kepada 0% untuk pelupusan selepas tahun kelima (sebelum ini 5% bagi tempoh 2019–2021). Ini bermakna seorang warganegara yang memegang rumahnya lebih daripada lima tahun tidak lagi dikenakan CKHT langsung ke atas keuntungan itu.

Sebaliknya, bukan warganegara dan syarikat asing menghadapi beban lebih berat — 30% sepanjang lima tahun pertama, dan tidak pernah turun ke bawah 10%.

Pengecualian apa yang boleh saya tuntut?

Walaupun kadar kelihatan tinggi, beberapa pengecualian penting boleh mengurangkan atau menghapuskan cukai:

• Pengecualian am individu: Setiap individu layak mengecualikan RM10,000 atau 10% daripada keuntungan boleh cukai, mana-mana yang lebih tinggi, bagi setiap pelupusan.
• Pengecualian sekali seumur hidup: Individu warganegara atau pemastautin tetap boleh memilih untuk mengecualikan keuntungan daripada pelupusan satu rumah kediaman sekali sahaja sepanjang hayat. Pengecualian ini mesti dituntut secara sedar — ia tidak dikenakan secara automatik.
• Pindah milik kasih sayang: Pemindahan hartanah antara suami dan isteri, ibu bapa dan anak, atau datuk/nenek dan cucu dikecualikan sepenuhnya, dengan syarat pelupus ialah warganegara Malaysia.
• Pemberian dan pengambilan wajib: Pemberian kepada kerajaan atau badan amal yang diluluskan, serta pengambilan balik tanah secara wajib oleh pihak berkuasa, turut dikecualikan.

Contoh mudah: seorang warganegara membeli apartmen pada harga RM400,000 dan menjualnya pada tahun ketiga dengan harga RM550,000, dengan perbelanjaan dibenarkan sebanyak RM20,000. Keuntungan kasar ialah RM130,000. Pengecualian am (10% × RM130,000 = RM13,000) menurunkan keuntungan boleh cukai kepada RM117,000. Pada kadar tahun ketiga (30%), CKHT yang perlu dibayar ialah RM35,100 — melainkan pengecualian sekali seumur hidup dipilih untuk melupuskannya sepenuhnya.

Bagaimana saham syarikat harta tanah dikendalikan sekarang?

Di sinilah landskap berubah besar. Sebelum 2024, pelupusan saham syarikat harta tanah oleh semua jenis pelupus dikenakan CKHT. Cukai Keuntungan Modal (CGT) mula berkuat kuasa 1 Januari 2024, tetapi pengenaannya ke atas pelupusan saham (termasuk saham RPC) oleh syarikat, perkongsian liabiliti terhad, badan amanah dan koperasi berkuat kuasa 1 Mac 2024 di bawah kategori pendapatan baharu dalam Akta Cukai Pendapatan 1967.

Menurut EY Malaysia, di bawah CGT kadarnya ialah 10% ke atas keuntungan bersih, dengan pilihan membayar 2% ke atas harga jualan kasar bagi saham yang diperoleh sebelum 1 Januari 2024. Individu, bagaimanapun, kekal di bawah CKHT apabila melupuskan saham RPC — begitu juga entiti Labuan tertentu.

Ringkasnya: pelupusan hartanah fizikal kekal di bawah CKHT untuk semua orang, tetapi pelupusan saham RPC oleh entiti korporat kini di bawah CGT. Artikel Cukai Keuntungan Modal menjelaskan rejim baharu ini dengan lebih lanjut.

Siapa perlu memfailkan, dan bila?

CKHT melibatkan dua pihak — penjual (pelupus) dan pembeli (pemeroleh) — dan kedua-duanya ada tanggungjawab. Mulai 1 Januari 2025, semua borang mesti dikemukakan secara elektronik melalui modul e-CKHT di portal MyTax; penghantaran manual tidak lagi diterima. Sistem ini juga beralih kepada Sistem Taksir Sendiri (STS), di mana borang yang difailkan penjual terus diterima sebagai taksiran rasmi.

Pihak	Borang	Tempoh
Pelupus (penjual)	CKHT 1A (hartanah), CKHT 1B (saham), CKHT 3 (tuntutan pengecualian/rugi)	60 hari dari tarikh pelupusan
Pemeroleh (pembeli)	CKHT 2A	60 hari dari tarikh perolehan

Pembeli juga wajib menahan sebahagian wang jualan dan menyerahkannya kepada Lembaga Hasil di bawah Seksyen 21B. Menurut LHDN, kadar tahanan bergantung pada kategori penjual:

• Bahagian I (individu warganegara/PR): 3%
• Bahagian II (syarikat): 5% jika pelupusan dalam tempoh 3 tahun; 3% bagi tahun ke-4 dan seterusnya
• Bahagian III (bukan warganegara): 7%

Mulai 2025, baki cukai perlu dijelaskan dalam 90 hari dari tarikh pelupusan. Kegagalan membayar dalam tempoh ini menyebabkan kenaikan 10% ke atas jumlah tertunggak. Rekod berkaitan wajib disimpan selama tujuh tahun dari akhir tahun taksiran.

What’s next

• Sebelum menjual: kira anggaran keuntungan boleh cukai anda dan semak tahun pegangan — menunggu sehingga selepas tahun kelima boleh menurunkan kadar CKHT anda kepada 0% jika anda warganegara.
• Tentukan rejim yang betul: jika anda melupuskan saham dan bukan hartanah fizikal, pastikan sama ada CKHT atau Cukai Keuntungan Modal yang terpakai berdasarkan status anda (individu vs entiti korporat).
• Kemas kini borang: semak keperluan borang CKHT 1A/1B/2A/3 semasa dan tarikh akhir 60/90 hari terus di portal e-CKHT Lembaga Hasil Dalam Negeri, kerana kadar tahanan dan prosedur boleh berubah melalui Akta Kewangan tahunan.
• Dapatkan nasihat profesional: bagi pelupusan bernilai tinggi, pindah milik keluarga, atau tuntutan pengecualian sekali seumur hidup, rujuk peguam hartanah atau ejen cukai berdaftar untuk mengesahkan pengiraan dan dokumen sokongan.

Nota: Artikel ini ialah draf jana-AI untuk tujuan maklumat umum dan bukan nasihat cukai atau guaman. Sahkan angka dan prosedur terkini dengan Lembaga Hasil Dalam Negeri sebelum bertindak.