Housing Development (Control and Licensing) Act 1966

Anda bayar deposit 10% untuk sebuah kondominium yang wujud hanya sebagai lukisan arkitek, kemudian menunggu tiga tahun sambil membayar ansuran pinjaman. Apa yang menghalang pemaju daripada lari dengan wang anda, membina lambat, atau menyerahkan unit yang cacat? Jawapannya ialah satu undang-undang berusia lebih setengah abad: Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 — dikenali ringkas sebagai HDA atau Akta 118.

HDA ialah rangka perlindungan utama bagi sesiapa yang membeli rumah kediaman beli-belum-siap (off-plan) daripada pemaju swasta di Semenanjung Malaysia. Ia bukan sekadar mengawal pemaju; ia menulis semula kontrak jual beli anda supaya syarat-syaratnya tidak boleh diputarbelitkan merugikan anda. Panduan ini menerangkan cara ia berfungsi, angka-angka yang perlu anda tahu, dan apa yang perlu dibuat apabila sesuatu berlaku tidak kena.

Siapa dan apa yang dilindungi oleh HDA?

HDA terpakai apabila tiga syarat dipenuhi. Pertama, lokasinya di Semenanjung Malaysia sahaja — seksyen 1(3) menyatakan Akta ini “shall apply only in Peninsular Malaysia”. Sabah dan Sarawak mempunyai enakmen serta ordinan perumahan mereka sendiri, jadi jangan andaikan syarat yang sama.

Kedua, ia mesti melibatkan pemajuan perumahan. Seksyen 3 mentakrifkan istilah ini sebagai membina “more than four units of housing accommodation” — jadi projek lima unit ke atas termasuk, tetapi jualan empat unit atau kurang tidak.

Ketiga, ia mesti kediaman. “Housing accommodation” merangkumi bangunan yang dibina atau dimaksudkan untuk kediaman manusia, tetapi tidak termasuk hartanah atas tanah yang ditetapkan untuk pembangunan komersial. Sebuah lot kedai tulen berada di luar HDA.

Jika ketiga-tiga syarat dipenuhi, hampir setiap aspek urus niaga anda — daripada iklan yang menarik minat anda sehinggalah pembaikan kecacatan selepas serahan kunci — dikawal oleh Akta ini dan peraturan-peraturannya.

Mengapa pemaju wajib berlesen — dan apakah APDL?

Perlindungan bermula sebelum sebatu bata diletakkan. Seksyen 5(1) melarang sesiapa daripada menjalankan pemajuan perumahan “except by a housing developer in possession of a licence issued under this Act.” Lesen ini bukan formaliti kosong; ia satu tapisan.

Di bawah seksyen 6, sebuah syarikat pemaju perlu mempunyai modal terbitan dan berbayar secara tunai sekurang-kurangnya RM250,000 dan membuat deposit dengan Pengawal Perumahan. Kadar deposit ini telah dinaikkan daripada RM200,000 tetap kepada 3% daripada anggaran kos pembinaan menerusi Pindaan 2012 (Akta A1415) yang berkuat kuasa pada 1 Jun 2015 — dikira termasuk kos kewangan, kos overhed dan perbelanjaan lain untuk menyiapkan projek, tetapi tidak termasuk kos tanah. Deposit ini bukan sekadar bayaran masuk — ia disimpan oleh Pengawal sehingga tamat tempoh liabiliti kecacatan pemajuan, supaya ada wang untuk melindungi pembeli jika pemaju gagal.

Selain lesen, pemaju juga memerlukan Permit Iklan dan Jualan (Advertisement and Sale Permit) sebelum boleh mengiklan atau menjual. Gabungan lesen pemaju + permit iklan inilah yang dirujuk industri sebagai APDL. Seksyen 7(b) mewajibkan pemaju mempamerkan salinan lesen dan permit ini secara jelas di pejabatnya. Setiap perjanjian Jadual H turut mencatatkan nombor lesen pemaju dan nombor Permit Iklan dan Jualan di halaman pertama — jadi anda boleh menyemaknya sendiri.

Apa jadi jika pemaju membina tanpa lesen? Seksyen 18 memperuntukkan hukuman berat: denda “not less than two hundred and fifty thousand ringgit but which shall not exceed five hundred thousand ringgit” (RM250,000–RM500,000) atau penjara sehingga lima tahun, atau kedua-duanya.

Wang anda diasingkan: Akaun Pemajuan Perumahan

Salah satu perlindungan paling penting jarang dilihat pembeli. Seksyen 7A mewajibkan setiap pemaju berlesen membuka dan menyelenggara Akaun Pemajuan Perumahan (Housing Development Account) yang berasingan bagi setiap projek. Semua wang belian yang anda bayar masuk ke akaun ini, dan pemaju tidak boleh mengeluarkannya sesuka hati — pengeluaran hanya dibenarkan mengikut peraturan.

Kesan sebenarnya muncul apabila pemaju bankrap. Seksyen 7A(5) menyatakan wang dalam akaun ini dan wang yang dipegang stakeholder “shall… be deemed not to form part of the property of the licensed housing developer” jika pemaju masuk pembubaran. Erti kata mudah: wang anda tidak boleh disapu bersih oleh pemiutang pemaju. Pemaju yang melanggar seksyen 7A boleh didenda RM250,000 hingga RM500,000 dan penjara sehingga tiga tahun, atau kedua-duanya (seksyen 7A(10)).

Jadual H lawan Jadual G: perjanjian mana untuk hartanah anda?

HDA tidak membiarkan pemaju menulis kontrak sendiri. Di bawah kuasa seksyen 24, kerajaan menetapkan borang perjanjian jual beli piawai yang wajib digunakan. Dua yang paling relevan kepada pembeli ialah Jadual G dan Jadual H.

Ciri	Jadual G (bertanah)	Jadual H (strata)
Jenis hartanah	Rumah teres, berkembar, banglo — dijual bersama tanah	Kondominium, pangsapuri, flat — petak dalam bangunan strata
Serahan milikan kosong	24 bulan dari tarikh perjanjian	36 bulan dari tarikh perjanjian
Kadar LAD jika lewat	10% setahun atas harga belian	10% setahun atas harga belian
Tempoh liabiliti kecacatan	24 bulan dari milikan kosong	24 bulan dari milikan kosong
Klausa kecacatan	Klausa 27	Klausa 30

Pilihan antara keduanya bukan pilihan anda — ia ditentukan oleh jenis hartanah. Jika anda membeli unit strata, pemaju mesti guna Jadual H; jika bertanah, Jadual G. Perjanjian ini juga terpakai kepada projek di bawah lesen yang dikeluarkan pada atau selepas 1 Julai 2015; projek lama menggunakan versi perjanjian terdahulu.

Butiran berikut merujuk kepada Jadual H (strata) yang lebih kompleks, tetapi prinsipnya selari untuk Jadual G.

Berapa lama pemaju ada untuk serah milikan kosong?

Bagi hartanah strata, klausa 26(1) Jadual H menetapkan: “Vacant possession of the said Parcel shall be delivered to the Purchaser… within thirty-six (36) calendar months from the date of this Agreement.” Kiraan bermula dari tarikh perjanjian, bukan tarikh anda bayar deposit.

Milikan kosong pula bukan sekadar kunci diberi. Klausa 27 mensyaratkan arkitek pemaju memperakui pembinaan siap dan bekalan air serta elektrik sedia untuk disambung, dan pemaju telah memohon Sijil Penyiapan dan Pematuhan. Anda juga belum dibenarkan menduduki unit sehingga sijil itu dikeluarkan.

Kemudahan bersama — kolam, lif, taman permainan — tertakluk kepada tempoh sama. Klausa 28(1) mewajibkan kemudahan bersama disiapkan dalam 36 bulan; jika lewat, klausa 28(2) mengenakan LAD 10% setahun atas 20% terakhir harga belian.

Bagaimana ganti rugi lewat (LAD) dikira?

Inilah tulang belakang perlindungan pembeli. Liquidated Ascertained Damages (LAD) ialah ganti rugi tetap yang telah dipersetujui dalam kontrak, jadi anda tidak perlu membuktikan kerugian sebenar — anda hanya kira mengikut formula.

Klausa 26(2) menetapkan pemaju bertanggungan membayar LAD “calculated from day to day at the rate of ten per centum (10%) per annum of the purchase price” dari tarikh tamat tempoh 36 bulan sehingga tarikh anda mengambil milikan kosong.

Formulanya mudah:

LAD = 10% × harga belian × (bilangan hari lewat ÷ 365)

Contoh konkrit:

• Unit RM500,000, lewat 6 bulan: 10% × RM500,000 × (183/365) ≈ RM25,068
• Unit RM800,000, lewat 12 bulan: 10% × RM800,000 = RM80,000
• Kemudahan bersama unit RM500,000, lewat 6 bulan: 10% × (20% × RM500,000) × (183/365) ≈ RM5,014

Klausa 26(2) menghendaki LAD dibayar “immediately upon the date the Purchaser takes vacant possession.” Dari segi masa, klausa 26(3) menjelaskan bahawa kausa tindakan untuk menuntut LAD terakru pada tarikh anda mengambil milikan kosong.

Satu perkara penting: kerana perjanjian Jadual G/H ialah kontrak wajib di bawah seksyen 24 dan “time shall be the essence of the contract” (klausa 8), pemaju tidak boleh menulis semula klausa ini untuk memendekkan hak LAD anda. Terma yang cuba merugikan pembeli berisiko tidak sah.

Apa berlaku selepas anda ambil kunci?

Serahan milikan kosong bukan penamat perlindungan — ia memulakan fasa baharu.

Tempoh liabiliti kecacatan (DLP). Klausa 30 memberi anda tempoh 24 bulan selepas mengambil milikan kosong untuk melaporkan sebarang kecacatan, mengecut atau kerosakan akibat kerja atau bahan yang cacat. (Tempoh ini dilanjutkan daripada 18 bulan kepada 24 bulan melalui pindaan Peraturan 2015.) Apabila anda memberi notis bertulis, pemaju wajib membaiki “at its own cost and expense within thirty (30) days.”

Wang stakeholder 5%. Untuk memastikan pemaju benar-benar membaiki, Jadual Ketiga menahan 5% daripada harga belian di tangan peguam pemaju sebagai stakeholder, dilepaskan berperingkat sepanjang tempoh liabiliti kecacatan. Jika pemaju gagal membaiki dalam 30 hari, klausa 30 membenarkan anda membaiki sendiri dan menuntut kosnya daripada wang stakeholder ini.

Hak milik strata. Klausa 11 mewajibkan pemaju memohon hak milik strata berasingan dan memindahkannya kepada anda “as expeditiously as possible” di bawah Strata Titles Act 1985.

Jika pemaju gagal: Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah

Menyaman pemaju di mahkamah biasa mahal dan lambat. HDA mewujudkan laluan pintas: Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (Tribunal for Homebuyer Claims), ditubuhkan di bawah seksyen 16B.

Ciri-ciri utamanya:

• Had tuntutan. Tribunal boleh mengendalikan tuntutan sehingga RM50,000 (had dinaikkan daripada RM25,000 kepada RM50,000 oleh Pindaan 2007 (Akta A1289, seksyen 16M), berkuat kuasa 12 April 2007).
• Tempoh masa. Seksyen 16N(2) menghadkan tuntutan kepada 12 bulan dari tarikh Sijil Penyiapan dan Pematuhan (CCC) atau tarikh tamat tempoh liabiliti kecacatan. Bagi kecacatan, mahkamah telah menjelaskan tempoh dikira dari tamat tempoh liabiliti kecacatan.
• Tanpa peguam. Seksyen 16U(2) secara amnya melarang perwakilan peguam kecuali isu undang-undang kompleks — menjadikannya mesra orang awam.
• Cepat. Seksyen 16Y(1) menghendaki award dibuat, jika boleh, dalam 60 hari dari hari pertama pendengaran.
• Boleh dikuatkuasakan. Seksyen 16AC menganggap award Tribunal sebagai perintah Mahkamah Majistret. Pemaju yang gagal mematuhi award melakukan kesalahan dan boleh didenda tidak kurang daripada RM10,000 tetapi tidak melebihi RM50,000 (kadar dinaikkan menerusi Pindaan 2012) atau penjara sehingga dua tahun, atau kedua-duanya; kesalahan berterusan dikenakan denda tambahan tidak melebihi RM1,000 sehari (seksyen 16AD).

Siapa boleh menuntut? Seksyen 16A mentakrifkan “homebuyer” secara luas — termasuk seseorang yang membeli daripada pembeli pertama. Jadi pembeli kali kedua unit belum siap turut dilindungi.

Rangka keputusan: langkah sebelum menandatangani SPA

Gunakan senarai ini sebelum anda komited:

1. Sahkan lesen dan APDL. Minta nombor lesen pemaju dan Permit Iklan dan Jualan; ia sepatutnya tercatat dalam perjanjian dan dipamerkan di pejabat jualan (seksyen 7(b)).
2. Pastikan borang perjanjian betul. Strata mesti guna Jadual H; bertanah mesti guna Jadual G. Perjanjian “dalaman” pemaju yang bukan Jadual G/H ialah tanda amaran.
3. Semak tarikh milikan kosong. Kira 36 bulan (strata) atau 24 bulan (bertanah) dari tarikh perjanjian dan catatkannya.
4. Jangan bayar sebarang ‘booking fee’ sebelum SPA. Selepas pindaan 2015, tiada sesiapa termasuk stakeholder boleh mengutip bayaran sebegini sebelum perjanjian ditandatangani (peraturan 11(2)).
5. Abaikan janji iklan yang dilarang. Peraturan 8(1A) melarang iklan pemaju menyatakan yuran guaman percuma, unjuran keuntungan atau pendapatan sewa, dakwaan pemandangan panoramik, dan masa perjalanan ke destinasi popular. Janji sebegini tidak boleh dipercayai.
6. Simpan semua rekod bayaran dan notis. Anda memerlukannya untuk mengira LAD dan membuat tuntutan Tribunal tepat pada masanya.

Kesilapan biasa pembeli

• Menandatangani perjanjian bukan Jadual G/H. Sesetengah pemaju cuba menyelitkan terma tambahan yang merugikan. Terma yang bercanggah dengan perjanjian wajib berisiko tidak sah — tetapi lebih baik dielakkan dari awal.
• Terlepas tempoh 12 bulan Tribunal. Ramai pembeli menunggu terlalu lama untuk menuntut LAD atau kos kecacatan sehingga bidang kuasa Tribunal di bawah seksyen 16N(2) sudah tamat.
• Mengira LAD dari tarikh salah. LAD bermula dari tamat tempoh 36/24 bulan yang dikira dari tarikh perjanjian, bukan tarikh sepatutnya siap yang dijanjikan jurujual.
• Membayar wang cengkeram di luar kontrak. Bayaran “tempahan” sebelum SPA kini dilarang; membayarnya melemahkan kedudukan anda.
• Menganggap deposit pemaju melindungi segala-galanya. Deposit pemaju dengan Pengawal (kini 3% daripada anggaran kos pembinaan) dan Akaun Pemajuan Perumahan membantu, tetapi ia bukan jaminan penuh terhadap projek terbengkalai — ketekunan wajar sebelum membeli tetap penting.
• Tidak melaporkan kecacatan secara bertulis dalam tempoh 24 bulan. Notis lisan tidak memadai; klausa 30 memerlukan notis bertulis untuk mencetuskan kewajipan pembaikan 30 hari pemaju.

Apa seterusnya

HDA 1966 memberi pembeli rumah beli-belum-siap satu set hak yang jelas dan boleh dikira — tetapi hak itu hanya berguna jika anda tahu dan menggunakannya tepat pada masanya. Simpan tarikh perjanjian, tarikh milikan kosong, dan tarikh tamat tempoh liabiliti kecacatan anda di satu tempat.

Jika unit anda lewat, mula mengira LAD dari hari pertama selepas tempoh 36/24 bulan dan hantar tuntutan bertulis kepada pemaju. Jika kecacatan muncul, laporkan secara bertulis dengan segera dalam tempoh 24 bulan. Jika pemaju enggan membayar atau membaiki, sediakan tuntutan Tribunal dalam tempoh 12 bulan yang dibenarkan.

Untuk langkah seterusnya, rujuk panduan berkaitan tentang cara memfailkan tuntutan di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah, peranan Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) sebagai pengawal selia, serta cara hak milik strata dan pengurusan bangunan berfungsi selepas anda mengambil milikan kosong. Untuk apa-apa isu bernilai melebihi RM50,000 atau melibatkan soal undang-undang rumit, dapatkan nasihat peguam bertauliah — panduan ini bersifat maklumat umum, bukan nasihat guaman.