# Menjalankan Perniagaan di Pulau Pinang: Dua Majlis, Dua Set Peraturan

> Pulau Pinang dilesenkan oleh dua majlis perbandaran berasingan yang undang-undang kecilnya masih membawa inisial majlis pendahulunya, peraturan papan tandanya bertentangan dengan Kuala Lumpur, dan PDC menetapkan harga tanah perindustrian di pulau pada kadar dua kali ganda berbanding tanah besar.

- Category: business
- Language: ms
- Status: published
- Updated: 2026-08-14
- Canonical: https://negaraku.md/business/doing-business-penang

---

Soalan pertama tentang menjalankan perniagaan di Pulau Pinang bukanlah apa yang perlu
didaftarkan. Ia adalah di sebelah mana selat anda berada.

Pulau Pinang ialah satu negeri dengan **dua majlis perbandaran**. Majlis Bandaraya Pulau
Pinang melesenkan pulau dan George Town; Majlis Bandaraya Seberang Perai melesenkan tanah
besar. Mereka mengeluarkan lesen berbeza di bawah undang-undang kecil berbeza, pada jadual
yuran berbeza, dan pada sekurang-kurangnya satu perkara — peraturan bahasa pada papan tanda
anda — mereka tidak bersetuju antara satu sama lain atau dengan Kuala Lumpur.

## Siapa yang melesenkan anda, dan di bawah apa

Kedua-dua majlis melesenkan di bawah **Akta Kerajaan Tempatan 1976 (Akta 171)**, rangka
pembolehan yang sama seperti di mana-mana di Semenanjung Malaysia: s.102 membekalkan kuasa
undang-undang kecil, s.107 mengawal yuran, pembatalan dan had kesahihan tiga tahun.

Perbezaan daripada Kuala Lumpur adalah bersifat prosedur tetapi berkesan. Pulau Pinang
mempunyai **Pihak Berkuasa Negeri**, jadi undang-undang kecil disahkan di bawah s.103 oleh
Negeri dan diterbitkan dalam **Warta Kerajaan Pulau Pinang** sebagai instrumen *Pg. P.U.* —
bukan dalam warta persekutuan sebagai P.U.(A). Undang-undang kecil iklan Seberang Perai,
sebagai contoh, ialah **Pg. P.U. 1**, diwartakan **18 Januari 2001**, dibuat oleh Yang
Dipertua pada 23 Oktober 2000 dan disahkan oleh setiausaha Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri
pada 7 Disember 2000.

Terdapat perangkap petikan di sini yang patut diketahui. **Undang-undang kecil itu masih
membawa inisial majlis pendahulunya.** MBPP menjadi majlis bandaraya pada 2015 dan MBSP pada
2019, tetapi instrumen operatifnya kekal:

| Majlis | Premis perniagaan | Iklan |
| --- | --- | --- |
| **MBPP** (pulau) | Undang-Undang Kecil **Tred, Perniagaan dan Perindustrian (MPPP) 1991**, sebagaimana yang dipinda | Undang-Undang Kecil **Iklan (MPPP) 2000** |
| **MBSP** (tanah besar) | Undang-Undang Kecil **Perniagaan Yang Merbahaya, Tidak Sihat atau Yang Mengganggu dan Setal-Setal 1974** dan Undang-Undang Kecil **Bayaran Lesen MPSP 1980** | Undang-Undang Kecil **(Iklan) MPSP 2001** |

Memetik "Undang-Undang Kecil MBPP" atau "Undang-Undang Kecil MBSP" adalah salah walaupun
majlis semasa terpakai kepadanya. Pulau Pinang juga menggubal undang-undang di peringkat
negeri dalam bidang yang dikendalikan Kuala Lumpur secara persekutuan — daftar perundangan
MBPP sendiri menyenaraikan **Enakmen Warisan Negeri Pulau Pinang 2011**, **Enakmen Hiburan
1998** dan Enakmen Kebebasan Maklumat Pulau Pinang 2010 di samping Akta persekutuan.

Satu lagi perbezaan: MBPP menyenaraikan **Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172)**
antara statut yang mentadbirnya. Kuala Lumpur beroperasi di bawah Akta 267 sebaliknya.
Kebenaran merancang di Pulau Pinang mengikut laluan negeri biasa.

## Peraturan papan tanda adalah bertentangan dengan Kuala Lumpur

Ini ialah perbezaan tunggal yang paling ketara, dan ia diterbitkan dalam istilah yang jelas.

**Undang-undang kecil 3(2) undang-undang kecil iklan Seberang Perai** memperuntukkan bahawa
di mana Bahasa Malaysia digunakan bersama bahasa lain, perkataan Bahasa Malaysia mesti
**lebih besar dari segi saiz** dan ditunjukkan dengan lebih jelas dari segi keutamaan dan
kedudukan visual berbanding perkataan dalam bahasa lain.

Undang-undang kecil Kuala Lumpur menyatakan perkara yang bertentangan: bahasa lain tidak
boleh *melebihi* saiz Bahasa Malaysia, yang membenarkan saiz sama. Reka bentuk yang sama
boleh lulus di KL dan gagal di Butterworth.

Tiga pengecualian dalam undang-undang kecil yang sama patut diketahui sebelum anda mereka
bentuk semula apa-apa:

- **3(4)** — nama firma, syarikat atau pertubuhan yang didaftarkan di bawah Akta Pendaftaran
  Perniagaan 1956, Akta Syarikat 1965 atau Akta Pertubuhan 1966 tidak perlu mematuhi di mana
  ia termasuk perkataan bukan Melayu
- **3(5)** — barangan yang didaftarkan di bawah Akta Cap Dagangan 1976 tidak perlu
  diterjemah di mana Majlis mendapati ia tidak praktikal atau tidak perlu
- **3(6)** — perniagaan yang terdiri semata-mata daripada profesion yang dikawal selia
  terkeluar daripada peraturan ini

Mekanik undang-undang kecil ini memberi ganjaran apabila dibaca:

| Peruntukan | Kesan |
| --- | --- |
| Undang-undang kecil 5 | Tiada iklan boleh dipaparkan kecuali di bawah lesen |
| **Undang-undang kecil 6** | Di mana Majlis meluluskan pengekalan papan tanda yang telah dipaparkan **tanpa** lesen, yuran ialah **tiga kali ganda yuran lesen tahunan** |
| Undang-undang kecil 7(3) | Deposit **tidak lebih daripada RM3,000** — berbanding had RM50,000 DBKL |
| Undang-undang kecil 8(4) | Lesen sah untuk **tidak melebihi 36 bulan** — had penuh s.107(4) |
| Undang-undang kecil 8(5), 9(3) | Majlis boleh enggan mengeluarkan atau memperbaharui **tanpa memberi sebarang sebab** |
| Undang-undang kecil 11 | Pembatalan dengan notis bertulis satu bulan; papan tanda diturunkan dalam masa 14 hari; **tiada pampasan** |
| Undang-undang kecil 17 | Denda sehingga **RM2,000**, penjara sehingga satu tahun, atau kedua-duanya |
| Undang-undang kecil 18 | Tiada lesen diperlukan bagi papan tanda untuk-dijual atau untuk-disewa di bawah 2 m², papan kontraktor bangunan sehingga 4 m², papan kontraktor kecil sehingga 2 m², atau papan tanda arah 0.3 m² |

Kami tidak menerbitkan angka ringgit daripada jadual yuran 2001. Warta itu ialah imbasan dan
lajurnya berselang-seli semasa pengekstrakan, membalikkan kadar bercahaya dan tidak bercahaya
— kecacatan yang sama ditanda bagi majlis lain dalam panduan [lesen papan tanda](/ms/business/signboard-licence-malaysia).
Dapatkan kadar daripada majlis, bukan daripada jadual.

MBPP lebih teruk keadaannya: undang-undang kecil pelesenan dan iklannya diterbitkan sebagai
**imbasan imej tanpa lapisan teks**, jadi tiada kadar MBPP boleh disahkan daripada sumber
utama sama sekali. Piawaian perkhidmatan yang diterbitkan oleh majlis ialah permohonan lesen
tred, perniagaan, perindustrian, penubuhan makanan, iklan, garaj dan hiburan awam diputuskan
**dalam masa empat minggu**.

## Tanah perindustrian: pulau berkos tepat dua kali ganda

Estet perindustrian Pulau Pinang sebahagian besarnya dibangunkan dan ditadbir oleh
**Perbadanan Pembangunan Pulau Pinang (PDC)**, perbadanan pembangunan negeri, yang bertindak
sebagai tuan tanah dan juga pemaju. PDC ditubuhkan pada 1969 dan dikuatkuasakan di bawah
**Enakmen Perbadanan Pembangunan Pulau Pinang 1971** — enakmen negeri, bukan Akta persekutuan
— dan mentadbir **11 taman perindustrian** di seluruh negeri setakat 2024, termasuk kawasan
Bayan Lepas dan Perai. Itu memberikan Pulau Pinang sesuatu yang kebanyakan negeri tidak ada —
harga yang diterbitkan dan diwartakan atas jurang pulau-tanah besar.

Di mana tanah perindustrian PDC bertukar tangan, kebenaran diperlukan dahulu, dan yuran
kelulusan diwartakan di bawah **Kaedah-Kaedah Tanah Pulau Pinang berkuat kuasa 21 Jun 2018**:

| | Pulau | Tanah besar |
| --- | --- | --- |
| Jual-lanjut, **pemilik beroperasi** (dibina dan beroperasi di atas tanah selama sekurang-kurangnya 12 bulan) | **RM10.00 psf** | **RM5.00 psf** |
| Jual-lanjut, **pemilik tidak beroperasi** (jual tanpa beroperasi) | **RM20.00 psf** | **RM10.00 psf** |
| Sub-sewa, pemilik beroperasi | 5% daripada jumlah sewa bagi keseluruhan tempoh penyewaan | 5% |
| Sub-sewa, pemilik tidak beroperasi | 10% daripada jumlah sewa bagi keseluruhan tempoh penyewaan | 10% |

Dua perkara terhasil daripada jadual itu. Pulau dihargakan pada **tepat dua kali ganda**
tanah besar bagi transaksi yang sama. Dan negeri mengenakan **dua kali ganda lagi** kepada
sesiapa yang membeli tanah perindustrian dan tidak pernah membina di atasnya — yuran anti-
spekulasi yang nyata, bukan pemerhatian pasaran.

Berlapis di atasnya, **Bayan Lepas dan Perai ialah zon perindustrian bebas** di bawah **Akta
Zon Bebas 1990 (Akta 438)**. Zon bebas diisytiharkan oleh **Menteri Kewangan** dan dianggap
sebagai tempat di luar Malaysia bagi maksud Akta Kastam 1967, Akta Eksais 1976, Akta Cukai
Jualan 2018 dan Akta Cukai Perkhidmatan 2018 — yang merupakan mekanisme undang-undang sebenar
di sebalik kedudukan duti yang dicari oleh pengeluar eksport di Pulau Pinang. Ia undang-undang
persekutuan, bukan insentif negeri.

## Kes ekonomi

Daripada *GDP mengikut Negeri, 2025* DOSM, dikeluarkan 1 Julai 2026:

- **RM130.3 bilion** GDP, berkembang **7.3 peratus** — negeri **kedua terpantas berkembang**
  di Malaysia, selepas Johor, dan jauh melebihi 5.2 peratus kebangsaan
- **Pembuatan ialah 47.3 peratus** daripada ekonomi negeri berbanding perkhidmatan pada
  **46.7 peratus** — Pulau Pinang ialah negeri besar di mana pembuatan mengatasi perkhidmatan
- Pembuatan berkembang **10.0 peratus**, diterajui oleh produk elektrik, elektronik dan optik
  pada **12.7 peratus**
- **Eksport E&E memecut kepada pertumbuhan 28.2 peratus**, daripada 5.0 peratus pada 2024
- **GDP per kapita RM80,584**, keempat di Malaysia dan jauh melebihi RM59,167 kebangsaan

Mengenai pelaburan, siaran yang diterbitkan oleh InvestPenang sendiri merekodkan **RM12.5
bilion** pelaburan pembuatan yang diluluskan pada separuh pertama 2025, naik 150 peratus,
merentasi 86 projek dan jangkaan 11,116 pekerjaan, dengan FDI pada RM10.5 bilion atau 84
peratus daripada jumlah dan sektor E&E, mesin dan peralatan serta kimia menyumbang 92 peratus
daripada aliran masuk. Bagi tahun penuh, Pulau Pinang seterusnya merekodkan **RM22.4 bilion**
pelaburan pembuatan yang diluluskan pada 2025 — naik 29 peratus berbanding 2024 dan ketiga
secara kebangsaan pada sekitar 17 peratus daripada jumlah Malaysia — merentasi 232 projek dan
jangkaan 24,633 pekerjaan, dengan FDI pembuatan yang diluluskan sebanyak RM15.2 bilion (68
peratus) dan pelaburan domestik sebanyak RM7.2 bilion (32 peratus). Angka itu diumumkan oleh
Ketua Menteri Chow Kon Yeow pada Mac 2026 dan disiarkan oleh Bernama, The Star dan New
Straits Times.

Pulau Pinang juga terletak di dalam **Wilayah Ekonomi Koridor Utara**, jadi insentif dan
pemudahcaraan NCIA tersedia dengan cara yang tidak ada di Kuala Lumpur.

## Apa yang tidak berbeza di sini

Pendaftaran syarikat, pengarah, setiausaha, penyata tahunan, cukai korporat, SST, e-Invois,
KWSP, PERKESO dan SIP adalah persekutuan dan sama di seluruh Malaysia. Tiada apa tentang Pulau
Pinang yang mengubahnya. Apa yang berubah ialah majlis, undang-undang kecil, tanah, dan zon.

## Kesilapan biasa

- **Menganggap Pulau Pinang sebagai satu bidang kuasa pelesenan.** MBPP dan MBSP ialah pihak
  berkuasa berasingan dengan undang-undang kecil berasingan dan portal berasingan.
- **Memetik "Undang-Undang Kecil MBPP 1991" atau "Undang-Undang Kecil MBSP 2001".** Kedua-dua
  instrumen membawa inisial majlis pendahulunya, MPPP dan MPSP.
- **Membawa reka bentuk papan tanda Kuala Lumpur merentasi selat.** Seberang Perai menghendaki
  Bahasa Malaysia lebih besar; undang-undang kecil KL hanya menghadkan bahasa lain.
- **Memasang papan tanda dahulu.** Di bawah undang-undang kecil 6 kelulusan kebelakangan di
  Seberang Perai berkos tiga kali ganda yuran tahunan.
- **Menganggap kekangan warisan berhenti di pulau.** MBSP menerbitkan spesifikasi papan tanda
  tersendiri bagi premis perniagaan bernilai warisan di Seberang Perai.
- **Mengabaikan yuran kebenaran PDC semasa memodelkan jalan keluar.** Menjual tanah
  perindustrian pulau yang anda tidak pernah beroperasi menarik RM20.00 sekaki persegi.
- **Menganggap status zon perindustrian bebas sebagai insentif negeri Pulau Pinang.** Ia
  pengisytiharan persekutuan oleh Menteri Kewangan di bawah Akta 438.

## Apa yang seterusnya

Betulkan alamat dahulu, kerana ia menentukan majlis, undang-undang kecil dan rejim tanah dalam
satu langkah. Kemudian minta majlis secara bertulis untuk jadual yuran dan senarai semak
dokumen yang terpakai kepada aktiviti anda — di Pulau Pinang lebih daripada kebanyakan negeri,
kedua-duanya tidak diterbitkan dengan boleh dipercayai, dan kadar yang disebut daripada
panduan pihak ketiga bukanlah kadar yang boleh anda belanjawankan.

## Sources

- Undang-Undang Kecil (Iklan) Majlis Perbandaran Seberang Perai 2001, Pg. P.U. 1 — https://www.mbsp.gov.my/Akta/uuk/iklan.pdf (Penang Government Gazette)
- Perundangan — Akta, Enakmen dan Undang-Undang Kecil — https://www.mbpp.gov.my/ms/korporat/sumber/perundangan (MBPP)
- Undang-Undang Kecil MBSP — https://www.mbsp.gov.my/index.php/ms/mengenai-mpsp/undang-undang-kecil-mpsp (MBSP)
- Garis Panduan Pemasangan Papan Iklan Premis Perniagaan di Seberang Perai — https://www.mbsp.gov.my/brgonline/garispanduan/pelesenan/papan-iklan.pdf (MBSP)
- Jabatan Pelesenan — https://www.mbpp.gov.my/ms/perkhidmatan/jabatan/jabatan-pelesenan (MBPP)
- Industrial Land Administration — https://www.pdc.gov.my/index.php/en/industrial-land-administration (Penang Development Corporation)
- Gross Domestic Product (GDP) by State, 2025 — https://www.dosm.gov.my/portal-main/release-content/gross-domestic-product-gdp-by-state-2025 (Department of Statistics Malaysia)
- Penang Sustains Resilient Investment Momentum with RM12.5 Billion in Approved Manufacturing Investments in 1H2025 — https://investpenang.gov.my/press-release-penang-sustains-resilient-investment-momentum-with-rm12-5-billion-in-approved-manufacturing-investments-in-1h2025-despite-global-uncertainties-from-tariffs-and-evolving-trade-policies/ (InvestPenang)
- Penang Records RM22.4 Bln Approved Manufacturing Investments In 2025 - Chow — https://www.bernama.com/en/region/news.php?id=2532715 (Bernama)
- Penang records RM22.4bil approved manufacturing investments in 2025 — https://www.thestar.com.my/business/business-news/2026/03/10/penang-records-rm224bil-approved-manufacturing-investments-in-2025 (The Star)
- Penang records RM22.4 billion approved manufacturing investments last year — https://www.nst.com.my/news/nation/2026/03/1394112/penang-records-rm224-billion-approved-manufacturing-investments-last (New Straits Times)
- Penang Development Corporation — https://en.wikipedia.org/wiki/Penang_Development_Corporation (Wikipedia)
- Laws of Malaysia Act 438 Free Zones Act 1990 — https://www.customs.gov.my/en/pg/Free%20Zones%20Act/FREE%20ZONES%20ACT%201990.pdf (Royal Malaysian Customs Department)

---
Source of truth: https://github.com/negaraku-md/NegaraKu.md
License: CC BY-SA 4.0