# Menjalankan Perniagaan di Johor Bahru: Tiga Majlis dan Satu Sempadan

> Metropolitan JB dilesenkan oleh tiga majlis berasingan di bawah tiga undang-undang kecil yang diwartakan secara berasingan, paras gaji minimumnya ditetapkan oleh pasaran buruh di seberang Tambak, dan lapisan JS-SEZ mengubah kes insentif tanpa mengubah lesen yang sebenarnya anda perlukan.

- Category: business
- Language: ms
- Status: published
- Updated: 2026-08-14
- Canonical: https://negaraku.md/business/doing-business-johor-bahru

---

Johor Bahru ialah satu-satunya bandar Malaysia yang paras gaji minimum, pelan
kakitangan dan tempoh penghantarannya semuanya ditetapkan oleh sebuah negara yang anda
tidak beroperasi di dalamnya.

Itulah subjek sebenar sebuah panduan JB. Lapisan insentif — 
[Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura](/ms/business/js-sez-guide) dan
[Iskandar Malaysia](/ms/business/iskandar-malaysia-guide) — mempunyai
halaman mereka sendiri, dan mengulanginya di sini akan membazir masa anda. Apa yang halaman
tersebut tidak beritahu anda ialah kaunter mana yang menerima permohonan lesen anda, mengapa
jiran anda dua kilometer ke barat memfailkan dengan majlis yang berbeza, dan apa yang berlaku
kepada pembaharuan anda jika anda terlepas sehari.

## Siapa yang melesenkan anda, dan di bawah apa

Konurbasi JB bukanlah satu pihak berkuasa tempatan. Ia sekurang-kurangnya tiga, setiap satu
melesenkan di bawah undang-undang kecilnya sendiri yang diwartakan secara berasingan dan dibuat
di bawah **ss.102 dan 102A Akta Kerajaan Tempatan 1976** dan disahkan oleh Pihak Berkuasa Negeri
di bawah s.103.

| Majlis | Undang-undang kecil pelesenan | Warta |
| --- | --- | --- |
| **MBJB** — Johor Bahru | UUK Pelesenan Tred, Perniagaan dan Perindustrian (MBJB) **2016** | J.P.U. 15, 31 Mac 2016 |
| **MBIP** — Iskandar Puteri | UUK Pelesenan Tred, Perniagaan dan Perindustrian (MBIP) **2018** | J.P.U. 51, 25 Oktober 2018 |
| **MBPG** — Pasir Gudang | UUK Pelesenan Tred, Perniagaan dan Perindustrian (**MPPG**) **2017** | Jil. 61, 2 Februari 2017 |

Dua perangkap petikan terdapat dalam jadual itu. **Halaman pelesenan Bahasa Inggeris MBJB sendiri
masih menunjuk kepada undang-undang kecil 2004**, yang undang-undang kecil 54(1) instrumen 2016
secara nyata membatalkan — petik warta, bukan halaman. Dan **Pasir Gudang telah dinaik taraf
daripada Majlis Perbandaran kepada Majlis Bandaraya, tetapi undang-undang kecil mengekalkan petikan
MPPG lama**. Ini ialah corak yang sama seperti instrumen era MPPP Pulau Pinang dan undang-undang
kecil KMC Sarawak: nama pada instrumen ialah nama yang anda petik, bukan nama pada kepala surat.

Ketiga-tiga jadual tidak berkongsi struktur, itulah sebabnya senarai semak dari satu majlis bukanlah
senarai semak untuk majlis lain. Undang-undang kecil MPPG 2017 Pasir Gudang mencerminkan mekanik MBJB —
undang-undang kecil 11-nya mengehadkan kesahihan pada tiga tahun, undang-undang kecil 12(1) memerlukan
pembaharuan tidak lewat daripada 30 hari sebelum tamat tempoh, dan undang-undang kecil 3(2) mengenakan
caj lesen sementara (di bawah enam bulan) dua kali ganda fi berjadual — atas Jadual minimum-dan-maksimum
berasaskan aktiviti: kedai dobi RM300–RM1,000, outlet barangan elektronik RM200–RM600, kontraktor
pembinaan RM350–RM1,000, pusat perkhidmatan internet RM500–RM2,000. Jadual MBIP 2018 Iskandar Puteri
menetapkan harga secara berbeza lagi — bukan mengikut min-maks aktiviti tetapi mengikut saiz premis
dalam tiga jalur (di bawah 1,000 kaki persegi / 1,001–2,000 / 2,001+): stesen minyak RM500 rata,
restoran RM320/390/470, pawagam RM275/365/500, kedai runcit barangan kering RM210/250/330.

## Apa yang undang-undang kecil MBJB sebenarnya lakukan kepada anda

Empat peruntukan menentukan bagaimana lesen berkelakuan, dan tiada satu pun daripadanya ialah lalai
kebangsaan.

**Undang-undang kecil 11 — kesahihan.** Lesen berjalan untuk apa jua tempoh yang ditentukan oleh Datuk
Bandar, dihadkan pada tiga tahun. MBJB kini menjalankan kesahihan atas dasar tarikh-ke-tarikh dan bukan
tahun kalendar, jadi tamat tempoh anda adalah milik anda sendiri.

**Undang-undang kecil 12 — pembaharuan, dan penghujung yang keras.** Permohonan mesti dibuat **tidak lewat
daripada 30 hari sebelum tamat tempoh**. Pembaharuan lewat mungkin dibenarkan dengan penalti tidak melebihi
fi lesen — tetapi **sebaik sahaja lesen telah tamat tempoh tiada pembaharuan sama sekali**. Ia menjadi
permohonan baharu, dengan pengumpulan dokumen baharu dan masa persediaan baharu. Pembaharuan dibuka tiga
bulan sebelum tamat tempoh, dan taksiran *cukai harta* yang belum dijelaskan akan menyekatnya.

**Undang-undang kecil 3(2) — penalti lesen sementara.** Lesen yang dikeluarkan untuk di bawah enam bulan
dikenakan caj **dua kali ganda** fi tahunan berjadual. Pop-up, outlet bermusim dan tempoh perniagaan
persiapan kedai jangka pendek berkos lebih tinggi setiap bulan daripada premis kekal, bukan lebih rendah.

**Jadual — ringgit sebenar.** Tidak seperti kebanyakan majlis Malaysia, warta MBJB menerbitkan jadual fi
tahunan minimum-dan-maksimum penuh mengikut aktiviti: bengkel kenderaan RM200–RM1,000, pembuatan makanan
RM300–RM1,000, kilang tekstil RM500–RM1,000, barangan elektronik RM2,000–RM4,000, pub, kelab malam atau
outlet karaoke RM750–RM2,000, agensi ramalan nombor RM1,500–RM4,000. Pindah milik lesen ialah RM50 di bawah
undang-undang kecil 10(3). Berniaga tanpa lesen membawa denda sehingga RM2,000 atau setahun di bawah
undang-undang kecil 3(3), boleh dikompaun sehingga 50 peratus di bawah undang-undang kecil 53.

Permohonan dibuat melalui **ekhidmat.my**, platform e-perkhidmatan berkongsi majlis-majlis negeri Johor,
dengan kaunter di Menara MBJB di Bukit Senyum dan cawangan Johor Jaya. Majlis-majlis bersebelahan menyelesaikan
melalui platform yang sama: MBIP menghalakan pembayaran lesen dalam talian ke portal eKhidmat Johor (sambil
mengetengahkan permohonan itu sendiri melalui awam.di.mbip.my-nya sendiri), dan MBPG mengambil pembayaran melalui
eKhidmat Johor sebaik sahaja pembaharuan diluluskan — jadi rancanglah untuk eKhidmat Johor bagi pembayaran merentas
ketiga-tiganya, walaupun di mana bahagian hadapan permohonan berbeza. Dokumen mengikut undang-undang kecil 4(5) —
pendaftaran SSM yang disahkan, bukti hak milik atau penyewaan, setiap kelulusan Majlis termasuk **Sijil Kelayakan
Menduduki**, resit taksiran semasa, dan surat sokongan daripada Bomba, Kesihatan atau JAS bergantung kepada aktiviti.
Pasir Gudang menambah **fi borang komposit RM3.00** dan memerlukan visual papan tanda disahkan oleh Dewan Bahasa
dan Pustaka sebelum penghantaran.

## Pasaran buruh yang sebenarnya anda bidakan

Data gaji Johor yang diterbitkan berbunyi ganjil menentang pertumbuhannya. *Salaries and Wages Survey Report 2024*
DOSM meletakkan **gaji bulanan purata Johor pada RM3,414 dan median pada RM2,582**, kedua-duanya **di bawah**
RM3,652 dan RM2,793 kebangsaan — ini di negeri yang berkembang paling pantas di negara ini. Pengangguran ialah
2.3 peratus, seri dengan Selangor dan jauh di bawah 3.2 peratus kebangsaan, dan penyertaan tenaga buruh berada pada
71.6 peratus.

Baca bersama-sama dan gambarannya ialah pasaran ketat dengan purata yang lembut, itulah yang dilakukan oleh sempadan.
Purata seluruh negeri ditarik ke bawah oleh pertanian dan oleh daerah-daerah yang jauh dari lintasan; di teras JB,
majikan dalam kemahiran boleh niaga — kejuruteraan, logistik, operasi kewangan, kerja mahir — membida menentang gaji
dolar Singapura untuk orang yang sama. Purata memberitahu anda apa yang akan anda bayar di Kluang. Ia tidak memberitahu
anda apa yang akan anda bayar di Tebrau.

Satu angka untuk enggan diterbitkan: **tiada kiraan rasmi Malaysia bagi penduduk yang berulang-alik ke Singapura untuk
bekerja.** Angka yang beredar, dari 300,000 hingga 500,000, datang daripada media dan tidak bersetuju antara satu sama
lain. Kenyataan rasmi yang paling hampir ialah rujukan Pejabat Perdana Menteri kepada lebih 350,000 *pengembara* harian
di Tambak — jumlah lintasan dalam kedua-dua arah, bukan pekerja.

## Logistik Tambak, dan apa yang berubah pada 2027

Dua pautan darat membawa segala-galanya: Tambak di Johor Bahru dan Laluan Kedua di Tuas. Tiada satu pun menerbitkan
pengeluaran, jadi rancanglah menentang puncak yang diperhatikan dan bukan statistik.

Sisi laut lebih baik didokumentasikan. **Pelabuhan Tanjung Pelepas menutup 2025 pada 14,028,375 TEU**, terminal kontena
Malaysia pertama melepasi 14 juta dalam satu tahun kalendar, berbanding 12.25 juta pada 2024. **Johor Port di Pasir Gudang
mengendalikan 1.08 juta TEU** pada 2025. Bagi pengeksport JB itu ialah pilihan sebenar — dua pintu masuk kontena di dalam
negeri, tiada satu pun daripadanya Port Klang.

Sisi darat berubah dengan **RTS Link**: ulang-alik landasan berkembar 4 km dari **Bukit Chagar ke Woodlands North**,
10,000 penumpang sejam setiap arah, lapan set empat gerabak tanpa pemandu, dan — bahagian yang penting dari segi operasi —
**CIQ terletak bersama**, jadi pelepasan berlaku sekali, semasa berlepas. MRT Corp mensasarkan penyiapan infrastruktur pada
akhir 2026 dengan perkhidmatan penumpang dari Januari 2027. Jika model kakitangan anda bergantung kepada ulang-alik merentas
sempadan, tarikh itulah yang perlu anda rancang pengambilan pekerja sekitarnya.

## Hartanah, dan harga kebenaran negeri

Johor menetapkan harga pemerolehan asing secara nyata, dan angkanya lebih tinggi daripada yang biasanya dilaporkan oleh
pasaran. Pejabat Tanah dan Galian Johor menetapkan **harga belian minimum RM1 juta** merentas kategori kediaman, apartmen,
kedai dan pejabat, dan RM1 juta atau 15 ekar untuk tanah pertanian, pajakan sahaja, minimum sepuluh tahun. Fi kelulusan
ialah **3 peratus daripada nilai dengan minimum RM30,000** untuk kediaman dan komersial dan **4 peratus untuk perindustrian**,
di bawah jadual fi kepada Kaedah-Kaedah Tanah Johor 2026 berkuat kuasa 1 April 2026. Pendaftaran ialah RM2,000 setiap hak milik.

Kebanyakan sumber sekunder masih memetik 2 peratus atau RM20,000. Mereka memetik jadual yang telah digantikan.

## Kes ekonomi

*GDP by State, 2025* DOSM menjadikan Johor sebagai yang menonjol: **RM171 bilion, naik 8.0 peratus**, pertumbuhan tertinggi
mana-mana negeri, dan dalam kata-kata DOSM sendiri hampir 10 peratus ekonomi kebangsaan. Pembuatan ialah **28.0 peratus**
ekonomi negeri dan berkembang 4.0 peratus, diterajui oleh produk elektrik, elektronik dan optik pada 4.9 peratus. Pembinaan
berkembang **26.7 peratus**, dengan pembinaan bangunan pada **47.4 peratus** — DOSM mengaitkan ini secara langsung dengan
kemudahan pusat data bukan kediaman.

Kaveatnya ialah per kapita. **KDNK per kapita Johor ialah RM48,031** berbanding RM59,167 kebangsaan. Pertumbuhan tiba lebih
pantas daripada yang diagihkan, iaitu tepat apa yang anda jangkakan daripada pembinaan pusat data dan logistik yang intensif
modal.

## Apa yang tidak berbeza di sini

Hampir semua perkara lain. Memperbadankan Sdn Bhd, cukai korporat, SST, e-Invois, KWSP dan PERKESO, Akta Kerja 1955, MyCoID,
keperluan setiausaha syarikat, audit berkanun dan tarikh akhir penyata tahunan semuanya persekutuan dan sama di Johor Bahru,
Ipoh dan Kota Bharu. Jika sebuah panduan JB menerangkan cara mendaftarkan syarikat, ia telah kehabisan perkara untuk diperkatakan
tentang JB. Baca perkara itu pada halaman mereka sendiri dan luangkan masa Johor anda pada majlis, sempadan dan peraturan tanah.

## Kesilapan lazim

- **Memetik undang-undang kecil MBJB 2004** kerana ia masih ada pada halaman Bahasa Inggeris MBJB sendiri. Ia telah dibatalkan
  oleh undang-undang kecil 54(1) instrumen 2016.
- **Menganggap satu majlis JB.** Iskandar Puteri dan Pasir Gudang ialah pihak berkuasa pelesenan yang berasingan di bawah
  undang-undang kecil yang berasingan. Semak yang mana satu poskod anda terletak sebelum mengumpulkan dokumen.
- **Membiarkan lesen tamat tempoh dan menjangkakan pembaharuan.** Undang-undang kecil 12 tidak membenarkannya. Selepas tamat
  tempoh ia ialah permohonan baharu.
- **Membelanjawankan outlet jangka pendek pada kadar tahunan.** Di bawah enam bulan dikenakan caj dua kali ganda di bawah
  undang-undang kecil 3(2).
- **Menganggap kelulusan JS-SEZ sebagai ganti lesen majlis.** Ia bukan, dan ia tidak pernah begitu. Lapisan insentif dan lapisan
  pelesenan tidak bersentuhan.
- **Memetik 2 peratus untuk kelulusan hartanah asing.** Jadual PTG Johor semasa ialah 3 peratus, minimum RM30,000, dan 4 peratus
  perindustrian.
- **Memodelkan gaji JB berdasarkan purata negeri.** Purata negeri termasuk daerah-daerah yang tidak bersaing dengan Singapura.
  Teras JB bersaing.

## Apa yang seterusnya

Tetapkan alamat dahulu, kerana alamat menetapkan majlis. Dapatkan undang-undang kecil yang diwartakan yang betul untuk majlis
itu — bukan halaman ringkasan majlis — dan baca peruntukan kesahihan, pembaharuan dan finya sebelum anda menandatangani penyewaan,
kerana *Sijil Kelayakan Menduduki* dan rekod taksiran yang bersih kedua-duanya ialah prasyarat yang tidak dapat anda betulkan
selepas itu. Kemudian baca [panduan JS-SEZ](/ms/business/js-sez-guide) dan
[panduan Iskandar Malaysia](/ms/business/iskandar-malaysia-guide) untuk melihat sama ada aktiviti anda layak untuk apa-apa, dan
[halaman lesen premis](/ms/business/premise-licence-malaysia) untuk cara lapisan majlis berfungsi secara kebangsaan. Jika anda
membandingkan dengan utara, [panduan Pulau Pinang](/ms/business/doing-business-penang) ialah selari struktur yang paling hampir —
dua majlis di sana, tiga di sini, dan tiada dua jadual yang serupa.

## Sources

- Undang-Undang Kecil Pelesenan Tred, Perniagaan dan Perindustrian (Majlis Bandaraya Johor Bahru) 2016, J.P.U. 15 — https://www.mbjb.gov.my/sites/default/files/2022-06/jpu.15_uuk_pelesenan_tred_perniagaan_dan_perindustrian_mbjb_2016.pdf (Johor Government Gazette)
- Undang-Undang Kecil Pelesenan Tred, Perniagaan dan Perindustrian (MPPG) 2017 — https://www.mbpg.gov.my/sites/default/files/uuk_pelesenan_tred_perniagaan_dan_perindustrian_mppg_2017_organized.pdf (Johor Government Gazette)
- Jenis dan Kadar Lesen Premis Perniagaan berdasarkan UUK Pelesenan Tred, Perniagaan dan Perindustrian (MBIP) 2018 — https://www.mbip.gov.my/sites/default/files/kadar_lesen_perniagaan_berdasarkan_uuk_pelesenan_tred_perniagaan_dan_perindustrian_mbip_2018-1.10.2022.pdf (Majlis Bandaraya Iskandar Puteri)
- Pelesenan — MBIP — https://www.mbip.gov.my/perkhidmatan/pelesenan (Majlis Bandaraya Iskandar Puteri)
- Pelesenan / Licensing — MBPG — https://mbpg.gov.my/index.php/en/rakyat/pelesenan (Majlis Bandaraya Pasir Gudang)
- Pelesenan — Majlis Bandaraya Johor Bahru — https://www.mbjb.gov.my/en/business/licensing (MBJB)
- Perolehan Hartanah oleh Kepentingan Asing — https://ptj.johor.gov.my/pendaftaran/perolehan-hartanah-oleh-kepentingan-asing/ (Pejabat Tanah dan Galian Johor)
- Kaedah-Kaedah Tanah Johor 2026 — fee schedule for foreign acquisition approval, effective 1 April 2026 — https://ptj.johor.gov.my/pendaftaran/ (Pejabat Tanah dan Galian Johor)
- Gross Domestic Product (GDP) by State, 2025 — https://www.dosm.gov.my/portal-main/release-content/gross-domestic-product-gdp-by-state-2025 (Department of Statistics Malaysia)
- Media Statement — Gross Domestic Product (GDP) by State, 2025 — https://www.dosm.gov.my/uploads/release-content/file_20260701120804.pdf (Department of Statistics Malaysia)
- Salaries and Wages Survey Report 2024 — https://www.dosm.gov.my/portal-main/release-content/salaries-and-wages-survey-report-2024 (Department of Statistics Malaysia)
- RTS Link — https://www.mrt.com.my/rts/index.htm (MRT Corp)

---
Source of truth: https://github.com/negaraku-md/NegaraKu.md
License: CC BY-SA 4.0