What It Costs to Operate in Each Malaysian Region — the Figures That Are Actually Published

Kebanyakan perbandingan lokasi bagi Malaysia dibina atas angka yang tidak pernah diterbitkan oleh sesiapa. Sewa perindustrian per kaki persegi mengikut negeri, bil utiliti “tipikal”, perbezaan gaji antara Pulau Pinang dan Kelantan — semuanya beredar, tetapi hampir tiada satu pun yang dapat dikesan kepada sumber kerajaan.

Berikut ialah apa yang boleh. Dan, sama pentingnya, apa yang tidak boleh.

Kos manakah yang benar-benar berbeza mengikut wilayah?

Tiga, dan satu daripadanya nyaris tidak.

Elektrik berbeza dengan banyak, kerana Malaysia tidak mempunyai satu pasaran elektrik. Ia mempunyai empat rejim yang diterbitkan: Semenanjung Malaysia di bawah Suruhanjaya Tenaga, Sabah di bawah Suruhanjaya Tenaga pada tempoh kawal selia yang berasingan, Sarawak yang sepenuhnya di luar Akta persekutuan, dan Kulim Hi-Tech Park di bawah pemegang lesennya sendiri.

Air berbeza dengan banyak, dan hanya dikawal selia di Semenanjung Malaysia dan Labuan.

Yuran lesen pihak berkuasa tempatan berbeza-beza, tetapi begitu sedikit pihak berkuasa tempatan yang menerbitkan jadual sehingga perbezaan itu sebahagian besarnya tidak kelihatan.

Buruh tidak berbeza langsung. Inilah dapatan yang menjatuhkan kebanyakan hamparan pemilihan lokasi, dan wajar dinyatakan terlebih dahulu.

Berapakah kos seorang pekerja, dan adakah ia berbeza mengikut negeri?

Ia tidak berbeza mengikut negeri. Setiap angka di bawah adalah persekutuan dan terpakai secara sama rata di Kuala Lumpur, Kuching dan Kota Bharu.

Item	Kadar majikan	Asas
Gaji minimum	RM1,700 sebulan, RM8.72 sejam	Minimum Wages Order 2024, P.U.(A) 376
EPF	13% daripada gaji sehingga RM5,000; 12% ke atas	Third Schedule Part A, berkuat kuasa 1 Okt 2025
EPF, pekerja bukan warganegara	2%	Third Schedule Part F
SOCSO, pekerja bawah 60 tahun	1.75%, siling gaji RM6,000	Employees’ Social Security Act 1969
SOCSO, pekerja 60 tahun ke atas	1.25%, majikan sahaja	Kategori 2
EIS	0.2%, siling gaji RM6,000	Employment Insurance System Act 2017
Levi HRD Corp	1% jika 10 atau lebih pekerja; 0.5% pilihan pada 5–9	P.U.(A) 84/2021

Jumlahkan kadar-kadar yang diterbitkan bagi warganegara Malaysia bawah 60 tahun yang menerima gaji dalam band 13 peratus EPF dan caruman berkanun tambahan itu hampir 16 peratus daripada gaji. Dua kelayakan penting. EPF dicarum berdasarkan band yang diterbitkan, bukan peratusan tepat, bagi gaji sehingga RM20,000 — jadi angka ringgit dibaca terus daripada Third Schedule, bukan dikira. Dan SOCSO serta EIS berhenti pada siling gaji RM6,000, jadi gaji RM12,000 membawa ringgit SOCSO yang sama seperti gaji RM6,000, dan peratusan efektifnya berkurangan.

Gaji minimum wajar diberi ruang tambahan kerana ia titik yang paling disalahfahami dalam pemilihan lokasi di Malaysia. Tiada gaji minimum mengikut wilayah. Penangguhan majikan kecil kepada RM1,500 hanya berjalan dari 1 Februari hingga 31 Julai 2025 sahaja; perenggan 5 Perintah tersebut membawa semua majikan kepada RM1,700 berkuat kuasa 1 Ogos 2025. Tiada Perintah 2026 dibuat setakat ini. Apa jua kelebihan gaji yang dimiliki sesebuah negeri, ia adalah hasil pasaran, bukan hasil undang-undang.

Berapakah kos elektrik di setiap wilayah?

Semenanjung Malaysia. Suruhanjaya Tenaga menyusun semula tarif berkuat kuasa 1 Julai 2025 di bawah tempoh kawal selia keempat, RP4, yang berjalan sehingga 31 Disember 2027, ditetapkan di bawah s.26 Electricity Supply Act 1990. Tarif asas purata ialah 45.40 sen/kWh, turun daripada 45.62 sen/kWh yang diluluskan pada Disember 2024. Pelanggan kini dikategorikan mengikut voltan bekalan dan bukannya aktiviti perniagaan — voltan rendah sehingga 1 kV, voltan sederhana 1 hingga 50 kV, voltan tinggi 50 hingga 230 kV — dan bil dipecahkan kepada empat komponen berasingan: tenaga, kapasiti, rangkaian dan runcit. Imbalance Cost Pass-Through yang lama digantikan dengan Pelarasan Bahan Api Automatik yang dikira semula setiap bulan dan bukannya setiap enam bulan, satu perkara yang menyentuh modal kerja sama seperti kos itu sendiri.

Kulim Hi-Tech Park ialah anomali yang wajar diketahui. Ia dibekalkan oleh pemegang lesennya sendiri, NUR, pada tempoh kawal selianya sendiri, dengan tarif asas purata 43.08 sen/kWh dan ICPT berasingan sebanyak 6.52 sen/kWh bagi 1 Julai hingga 31 Disember 2025. Ia satu-satunya taman perindustrian di Malaysia yang mempunyai jadual elektrik rasmi yang tersendiri.

Sarawak bukanlah versi lebih murah bagi sistem Semenanjung. Ia adalah sistem yang berbeza. Electricity Supply Act 1990 digantung sepenuhnya di Sarawak oleh P.U.(A) 272/1990, dan penerangan Suruhanjaya Tenaga sendiri tentang bidang kuasanya meliputi industri bekalan elektrik dan gas paip di Semenanjung Malaysia dan Sabah. Sarawak Energy menerbitkan jadualnya sendiri:

Tarif Sarawak	Kadar
I1 Perindustrian	24.0 sen/kWh (100 unit pertama), 25.0 (sehingga 3,000), 26.0 ke atas; minimum RM10.00
I2 Permintaan Perindustrian	21.7 sen/kWh, ditambah RM16.00 setiap kW sebulan
I3 Perindustrian Puncak/Bukan Puncak	22.9 sen/kWh waktu puncak, 13.9 waktu bukan puncak, ditambah RM20.00 setiap kW puncak
C2 Permintaan Komersial	24.5 sen/kWh, ditambah RM16.00 setiap kW sebulan
C3 Komersial Puncak/Bukan Puncak	24.5 sen/kWh waktu puncak, 13.9 waktu bukan puncak, ditambah RM20.00 setiap kW puncak

Kadar bukan puncak sebanyak 13.9 sen/kWh benar-benar rendah mengikut piawaian serantau, dan itulah sebabnya pemprosesan yang intensif tenaga beralih ke Samalaju dan bukannya ke Semenanjung. Tetapi tiada tarif kuasa pukal SCORE yang diterbitkan di mana-mana. Apa yang wujud secara awam hanyalah struktur perjanjian pembelian kuasa — beban melebihi 5 MW, diskaun daripada tarif yang diterbitkan, tempoh sehingga 20 tahun. Jika sesuatu cadangan memetik kadar SCORE kepada anda, tanya di mana ia diterbitkan.

Sabah pula rejim ketiga, dan pengawal selianya bukan seperti yang disangka kebanyakan orang. Bekalan disediakan oleh Sabah Electricity Sdn Bhd, dikawal selia oleh Energy Commission of Sabah, bukan oleh Suruhanjaya Tenaga persekutuan — yang kenyataan bidang kuasa terkininya sendiri meliputi Semenanjung Malaysia dan Labuan. Suruhanjaya persekutuan menetapkan tarif asas purata Sabah pada 34.52 sen/kWh bagi tempoh kawal selia pertama, 1 Januari 2022 hingga 31 Disember 2024, disokong oleh subsidi persekutuan, dan menerangkan bidang kuasanya dalam keluaran itu sebagai Semenanjung Malaysia dan Sabah. Kedua-dua kenyataan bidang kuasa ini bercanggah, dan kedua-duanya terdapat di laman sesawang Suruhanjaya sendiri; pemindahan pengawalseliaan Sabah kepada suruhanjaya negeri berkemungkinan menjadi penjelasannya tetapi ini tidak dinyatakan. Satu pelarasan tarif bagi Sabah dan Labuan telah dilaporkan berkuat kuasa 1 Februari 2026 tetapi tidak dapat disahkan secara rasmi.

Satu nuansa pemilikan yang wajar dibawa bersama, kerana ia bertentangan dengan versi kemas cerita ini: SESB dimiliki 80 peratus oleh TNB, dengan Kerajaan Negeri Sabah memegang 20 peratus, dan TNB melaporkan angka kebolehpercayaan SESB dalam laporan tahunannya sendiri. Menyatakan Sabah tidak dibekalkan oleh TNB adalah betul pada peringkat pemegang lesen dan mengelirukan pada peringkat pemilikan. Sarawak benar-benar bebas daripada TNB. Sabah tidak.

Berapakah kos air, dan mengapa jadual yang diterbitkan itu salah?

Air di Semenanjung Malaysia dan Labuan dikawal selia oleh SPAN di bawah Water Services Industry Act 2006. Sabah dan Sarawak berada sepenuhnya di luar rangka kerja itu.

SPAN menerbitkan helaian perbandingan kebangsaan. Jangan gunakannya sebagai terkini. Tarikh kuat kuasa bagi setiap negeri tidak melangkaui 1 Januari 2023, dan tarif Semenanjung diselaraskan sekali berkuat kuasa 1 Februari 2024 dan sekali lagi berkuat kuasa 1 September 2025. Ini corak kegagalan yang sama yang memperdayakan pembaca pada penyusunan semula statut yang lapuk: dokumen rasmi yang kelihatan berwibawa tetapi sekadar sudah lapuk.

Satu-satunya wilayah yang angka terkininya disahkan ialah Selangor, Kuala Lumpur dan Putrajaya, berkuat kuasa 1 September 2025:

Kategori Selangor / KL / Putrajaya	Kadar
Bukan domestik, 0–35 m³	RM3.51 setiap m³
Bukan domestik, melebihi 35 m³	RM3.83 setiap m³
Pusat data (kategori baharu)	RM5.31 setiap m³
Perkapalan	RM8.01 setiap m³
Rumah ibadat, institusi kebajikan	RM0.76 setiap m³

Kategori pusat data adalah baharu dan ia satu isyarat dasar, bukan sekadar kadar. Kenyataan negeri sendiri memberikan sebabnya: pusat data menggunakan air yang diukur dalam berjuta-juta liter sehari untuk penyejukan. Sesiapa yang memodelkan pusat data di Lembah Klang berdasarkan kadar air komersial generik sebenarnya mengurangkan kos hampir separuh daripada yang sepatutnya.

Sebagai perbandingan, helaian SPAN merekodkan kadar bukan domestik berikut seperti yang diterbitkan, berserta tarikh kuat kuasa yang dinyatakan oleh setiap negeri sendiri — semuanya mendahului pelarasan 2024 dan 2025:

Negeri	Bukan domestik, 0–35 m³	Melebihi 35 m³	Berkuat kuasa mulai
Terengganu	RM1.00	RM1.40	1 Ogos 2022
Perak	RM1.45	RM1.65	1 Nov 2022
Pulau Pinang	RM1.50	RM2.10	1 Jan 2023
Johor	RM3.10	RM3.50	1 Jan 2023

Perbezaannya itulah intinya, bukan ketepatannya: pada masa penerbitan, sebuah kilang di Johor membayar hampir tiga kali ganda berbanding kilang di Terengganu bagi meter padu yang sama. Sama ada perbezaan itu masih kekal selepas dua pelarasan berikutnya perlu disemak semula terhadap perintah negeri yang diwartakan.

Berapakah kos lesen pihak berkuasa tempatan?

Tiada yuran kebangsaan. S.107(1) Local Government Act 1976 membenarkan setiap pihak berkuasa tempatan membuat undang-undang kecilnya sendiri, dan Sabah dan Sarawak berada sepenuhnya di luar Akta 171 — Sarawak di bawah Local Authorities Ordinance dan Sabah di bawah Ordinan Kerajaan Tempatan.

Apa yang sebenarnya diterbitkan:

• Selangor ialah satu-satunya peringkat negeri yang mempunyai yuran yang diterbitkan, dalam garis panduan negeri 2022 sebagaimana dilaksanakan oleh MBPJ: lesen sementara RM100, lesen perniagaan rumah RM200 setahun, dan RM50 untuk menambah aktiviti dalam talian pada lesen komersial sedia ada. Tiada yuran proses atau deposit.
• Sarawak menerbitkan yuran pemprosesan bagi beberapa pihak berkuasa tempatan: Kuching South RM10 dan RM30, Padawan RM50, Miri RM10. Jadual penuh hanya wujud bagi Kuching South dan Miri; DBKU, Padawan, Bintulu dan Sibu tidak menerbitkan apa-apa.
• DBKL tidak dapat disahkan. Ia beroperasi di bawah undang-undang Wilayah Persekutuan dan garis panduan pelesenannya terletak di sebalik butang muat turun tanpa URL yang terdedah.
• MPAJ, MBSJ dan MBSA langsung tidak menerbitkan kategori perniagaan rumah, walaupun ketiga-tiganya secara nominalnya pihak berkuasa tempatan Selangor yang berada dalam garis panduan negeri.

Anggap sebarang yuran pihak berkuasa tempatan yang belum anda baca sendiri daripada dokumen rasmi berkenaan sebagai tidak diketahui.

Berapakah kos ruang perindustrian dan pejabat?

Tiada badan kerajaan Malaysia menerbitkan indeks sewa mengikut negeri. Ini merupakan jurang terbesar dalam data kos Malaysia, dan itulah sebabnya setiap perbandingan yang anda baca akhirnya bergantung kepada anggaran ejensi hartanah.

NAPIC, Pusat Maklumat Harta Tanah Negara di dalam Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta, menerbitkan stok, bekalan, jumlah dan nilai transaksi, serta kadar penghunian. Laporan Pasaran Harta Tanah wilayahnya hanya memetik sewa bagi bangunan tertentu yang dinamakan — laporan Wilayah Selatan H1 2025, misalnya, memberikan RM14.35 setiap meter persegi sebulan bagi tingkat bawah sebuah bangunan bernama di Kuala Pilah. Itu satu titik data, bukan penanda aras.

Apa yang NAPIC berikan kepada anda ialah kedalaman pasaran, satu proksi yang lebih baik bagi kuasa penentuan harga berbanding sewa rekaan. Daripada Laporan Stok Harta Tanah 2025:

Negeri	Unit perindustrian, stok sedia ada 2025	Ruang pejabat binaan khas swasta (m²)
Selangor	43,766	4,414,829
Johor	19,569	977,804
Pulau Pinang	9,974	758,881
Melaka	8,554	198,148
Perak	8,548	249,177
Sarawak	7,700	549,513
Sabah	6,517	522,873
Negeri Sembilan	5,899	135,554
WP Kuala Lumpur	5,138	9,662,341
Kedah	4,024	195,561
Malaysia	125,989	18,580,132

Selangor memegang 35 peratus daripada stok perindustrian kebangsaan dan 46 peratus daripada bekalan akan datang. Kuala Lumpur memegang 52 peratus daripada ruang pejabat swasta kebangsaan dalam 419 bangunan. Kedua-dua fakta ini menjelaskan lebih banyak tentang kedudukan sewa berbanding julat apa jua yang dipetik kepada anda.

Proksi jujur yang lain bagi tahap harga tempatan ialah KDNK per kapita, yang diterbitkan oleh DOSM mengikut negeri. Bagi 2025, berbanding angka kebangsaan RM59,167: Kuala Lumpur RM144,898 · Putrajaya RM126,359 · Labuan RM88,764 · Pulau Pinang RM80,584 · Sarawak RM73,757 · Selangor RM70,362 · Melaka RM55,580 · Negeri Sembilan RM55,406 · Pahang RM52,014 · Johor RM48,031 · Perak RM41,960 · Terengganu RM32,657 · Sabah RM31,125 · Kedah RM28,537 · Perlis RM25,089 · Kelantan RM18,085. Tepat enam negeri berada di atas angka kebangsaan. Perhatikan kedudukan Sarawak — kelima secara kebangsaan, mengatasi Selangor, yang merupakan kekayaan sumber asli dan bukannya kedalaman sektor perkhidmatan, dan ini tidak diterjemahkan kepada asas kos yang setanding bagi majikan berjenis pejabat.

Kesilapan lazim

Membajet arbitraj gaji antara negeri di Malaysia. Gaji minimum adalah persekutuan dan setiap caruman berkanun adalah persekutuan. Model kos yang menunjukkan buruh Kelantan jauh lebih murah daripada buruh Selangor atas alasan berkanun adalah salah dari segi undang-undang.

Memetik helaian tarif air SPAN sebagai terkini. Ia sudah lapuk sekurang-kurangnya bagi Selangor, Kuala Lumpur dan Putrajaya, dan tarikh kuat kuasa yang dinyatakannya menunjukkan dengan jelas bahawa ia mendahului dua pelarasan kebangsaan.

Menganggap TNB membekalkan seluruh negara. Ia bukan pemegang lesen di Sabah, Sarawak atau Kulim Hi-Tech Park. Tiga daripada lokasi perindustrian Malaysia yang paling kerap dipromosikan sebenarnya tertakluk kepada tarif pihak lain.

Memetik buku kecil tarif TNB. Kadar yang masih tersebar dalam hasil carian — Tarif E1 pada 22.2 sen/kWh ditambah RM19.50/kW, E1s pada 21.5 sen, Tarif D pada 34.50 dan 37.70 sen — datang daripada tnb.com.my/assets/files/Tariff_booklet.pdf, yang menyatakan pada muka surat pertamanya sendiri bahawa ia berkuat kuasa mulai 1 Jun 2006. Ia masih aktif di domain TNB sendiri, dan itulah tepatnya sebabnya ia terus dipetik. Keseluruhan struktur kategori yang diterangkannya telah digantikan pada 1 Julai 2025.

Menganggap tarif rendah Sarawak sebagai insentif yang boleh dirunding terlebih dahulu. Kadar I2 dan I3 yang diterbitkan adalah benar. Susunan kuasa pukal melebihi 5 MW ialah perjanjian pembelian kuasa yang dirunding secara individu tanpa kadar yang diterbitkan, dan menganggap angka SCORE yang hanya khabar angin sebagai boleh dipercayai adalah punca kes perniagaan loji peleburan tersasar.

Mengira kos pusat data berdasarkan kadar air komersial. Di Selangor kini terdapat tarif pusat data yang tersendiri pada RM5.31 setiap meter padu, kira-kira 50 peratus lebih tinggi daripada blok pertama bukan domestik yang standard.

Apa seterusnya

Kira kos tiga perkara yang benar-benar berubah — elektrik, air dan yuran pihak berkuasa tempatan — berdasarkan pemegang lesen tertentu, perintah negeri yang diwartakan tertentu dan pihak berkuasa tempatan tertentu. Anggap segala yang berkaitan buruh sebagai pemalar kebangsaan. Kemudian baca ketersediaan bakat mengikut wilayah untuk mengetahui di mana sebenarnya tenaga kerja itu berada, dan infrastruktur dan ketersambungan mengikut wilayah untuk mengetahui sama ada anda boleh menghantar keluar barangan anda. Jika insentif menjadi sebahagian daripada perhitungan, agensi pelaburan negeri menjelaskan siapa yang boleh dan tidak boleh memberikannya.